月牙湖田園水世界招商(shāng)投資(zī)建議

（一(yī)）

項目簡介：月牙湖田園水世界位于浦江縣羅家源4A級景區，是景區創建的重要支撐和節點，該區塊規劃總占地227畝，其中(zhōng)建設用地7畝，高端民宿酒店(diàn)分(fēn)割用地2660平方，遊客綜合服務中(zhōng)心1800平方，容積率1.3--1.5。

項目定位：浙中(zhōng)地區知(zhī)名的網紅森(sēn)林田園水上娛樂度假區

功能定位：水上娛樂+親水休閑+森(sēn)林度假

投資(zī)運營思路：月牙湖田園水世界以玩水爲中(zhōng)心主題，以天然泳池嬉水和水上娛樂項目，爲兩大(dà)核心吸引點，山頂處配備垂直電(diàn)梯的水岸高端民宿酒店(diàn)度假建築群爲一(yī)大(dà)亮點。

度假區還配備，綜合遊客中(zhōng)心，森(sēn)林卡丁車(chē)俱樂部，觀光熱氣球，親水玻璃滑道，叢林穿越拓展營地等綜合性遊樂項目，春夏季以水上運動遊樂，親水消暑度假爲主，秋冬季以森(sēn)林拓展，親子娛樂，休閑性體(tǐ)育運動鍛煉爲主的綜合性的度假園區。

（二）

該項目項目基礎設施建設總投資(zī)額估算爲7800萬元。

1：前期景區流轉費(fèi)用500萬元。

2：取得建設用地使用權費(fèi)用：以70萬一(yī)畝計算共500萬元。

3：流轉停車(chē)場用地：500元/年/畝X50年X11畝=27.5萬元.

4:遊樂設施建設需征用流轉農用地28畝(5.5萬/畝x28),投資(zī)額154萬.

5:民宿酒店(diàn)：

A:鋼結構成本4000平方X5000元/平方=2000萬元；遊客中(zhōng)心：700萬元；共計2700萬元 ；

B:用混凝土結構，建築費(fèi)用，裝修，家具等，以每平方米8000元計算，面積6000平方，總計4800萬元。

6:魚鱗壩，堰壩，停車(chē)場，橋梁，道路，電(diàn)力設施建設費(fèi)，管線，上水，排水，污水處理用共500萬元，。

7：遊樂項目投資(zī)1500萬元。

(三）效益分(fēn)析

1：山上民宿酒店(diàn)面積3500平方，可分(fēn)割銷售，每平方米利潤1萬元，可收入3500萬元。

2：遊客中(zhōng)心1000平方作爲公用，另外(wài)1000平方作爲分(fēn)割銷售，可收入1500萬元。

3：旅遊收入：

遊客日環境容量：500-800人次，全年可遊樂天數280天；

本項目年環境容量14萬-18萬人次，平均消費(fèi)200-300元，年營業額可達2800萬--4200萬，理想營業額18萬人次 可達3600-5400萬，按照旅遊市場綜合淨利潤率計算，每年盈利在460-550萬元。

4：其它收入：

1景區内商(shāng)鋪招租（以20間，平均每間1.5萬一(yī)年計算）可收入30萬一(yī)年，而且逐年遞增。

2景區内遊樂設施招租，（以15個遊樂設施小(xiǎo)區塊計算，平均每個3萬一(yī)年，）可收入45萬一(yī)年，而且逐年遞增。

3景區内黃金地段廣告牌招租，在顯目位置，提供10個廣告位，以平均每個1.5萬一(yī)年計算，可收入15萬一(yī)年，而且逐年遞增。

（四）遊樂項目投資(zī)建議：

1：觀光熱氣球 20-30萬；

2：親水玻璃滑道200-500萬；

3：叢林穿越拓展營地30萬元；

4：田園卡丁車(chē)俱樂部150萬元；

5：滑草場200-300萬元；

6：水上溜溜球20萬元；

7：水上自行車(chē)30萬元；

8：運動皮劃艇20萬元；

9：充氣城堡20萬元；

10：樹(shù)屋餐廳100萬元；

11：崖壁飛拉達200萬元；

12：高空滑索100萬元；

13：溪澗3D玻璃步道150萬元；森(sēn)林軌道滑車(chē)200萬元。

投資(zī)運營方應增加園區休息設施，全程可供遊客休閑消費(fèi)，充分(fēn)考慮增加山上遊客遊覽情緒，鋪設觀光綠道，觀景平台，提升遊客體(tǐ)驗視角，科學合理的安排遊覽節奏，遊客在5小(xiǎo)時左右的遊覽結束之後，有住宿餐飲環節，才會更好地增加美好的度假區體(tǐ)驗，後期景區進入黃金旅遊銷售區段，每年遊客量逐年增加，每年營業額穩定在5000-6000萬元，如能和國内知(zhī)名旅遊企業達成戰略合作，如攜程，驢媽媽，去(qù)哪兒，馬蜂窩等各大(dà)旅遊網站，植入網紅IP,拓寬線上銷售渠道，景區将進入良性發展階段，預計8--10年收回投資(zī)成本。

遊客消費(fèi)建議：門票(piào)含停車(chē)費(fèi)30元，水上遊樂設施消費(fèi)50元，遊樂區消費(fèi)50-80元，飲料零食消費(fèi)30 元，正餐消費(fèi)消費(fèi)100-150元

高端民宿酒店(diàn) 

淡季300--400元

旺季 600--800元

招商(shāng)投資(zī)建議

1:凱泰公司全額投資(zī)委托運營(君瀾模式)

2:出讓經營權模式:20年,25年,30年;凱泰公司繼續投資(zī)土地和基礎設施建設，約爲1500萬元，招商(shāng)民宿酒店(diàn)，遊客中(zhōng)心，旅遊項目設施建設，總投資(zī)額約爲6500萬元，民宿在形成銷售收入時，雙方利潤分(fēn)成，各分(fēn)成50%，甲方向合作方轉讓景區經營權20年，乙方靠景區經營收回投資(zī)并獲利。合作期滿，甲方收回經營權，公司自營或者委托經營。

3:按照運營月牙湖田園水世界度假區的總投資(zī):6500萬計算,按照投資(zī)額成立股份制運營公司，共同打造景區，經營景區，并按照持股比例雙方分(fēn)紅.

4：在取得建設用地使用權後，請專業評估公司對景區進行評估，一(yī)次性轉讓景區經營權，收回投資(zī)。